Die Hecke des Nachbarn hat die Grundstücksgrenze überschritten

Das ist die erste von drei Leserfragen, die ich für das Beilagenmagazin des Kölner Stadtanzeiger Nr. 296 m² beantwortet habe. Hier meine Antwort und die weiteren Fragen:

Eine gemeinsamen Grenzeinrichtung ist die Hecke nur, wenn sie zumindest mit einigen Stämmen dort, wo diese aus dem Boden heraustreten, von der Grenze geschnitten werden ( AG Hannover, 23. 04. 2009 · 414 C 6373/08).
Wenn das nicht der Fall ist, gilt § 42 NachbG NRW. Hecken mit über 2m Höhe haben einen Grenzabstand von 1 m einzuhalten, Hecken bis zu 2m Höhe haben einen Abstand von 0,5m einzuhalten, dabei ist der Abstand gem. § 46 NachbG von der Seitenfläche der Hecke aus zu messen.
Wird der Grenzabstand unterschritten, kann Rückschnitt oder Beseitigung der Hecke verlangt werden. Aber gem. § 47 Abs. 1 NachbG NRW ist der Beseitigungsanspruch 6 Jahre nach der Anpflanzung verwirkt.
Aber man kann die Entfernung von Zweigen verlangen, die über die Grundstücksgrenze hinüber reichen, § 910 Abs. 1 BGB. Hierzu muss dem Nachbarn eine angemessene Frist gesetzt werden. Nach erfolglosem Fristablauf können über die Grenze ragende Zweige abgeschnitten werden (AG Kerpen, 12.04.2011 -110 C 140/10).
Überschreiten die Fußpunkte der Hecke aber tatsächlich die Grundstücksgrenze, ist sie eine gemeinsame Grenzeinrichtung im Sinne des § 921 BGB und damit eine gemeinsamen Einfriedung. Es kann eine gemeinsame Verwaltung der hecke verlangt werden. Dabei kann der Rückschnitt auf eine ortsübliche Höhe verlangt werden, § 35 NachbG NRW; die Kosten tragen beide Nachbarn.

2. Fage:

Ich besitze eine vermietete Eigentumswohnung. 2015 habe ich festgestellt, dass die Wasserzählerzuordnung seit Jahren falsch ist. In der Brunata-Abrechnung werden Zählerstände und Nummern verwendet, die nicht dieser Wohnung zugeordnet werden können. Damit ist die Nebenkostenabrechnung falsch. Wie ist die Anspruchslage für die Jahre 2011 bis 2015? Wer hat gegen wen welchen Anspruch? Ist der Ablesedienst und / oder der Abrechnungsdienst mit in der Verantwortung, oder sogar die Hausverwaltung? Oder auch der Mieter der jeweils die Abrechnung bekommen hat und ihm der Fehler auch nicht aufgefallen ist?.

Der Mieter kann ein Jahr lang nach Zugang der Betriebskostenabrechnungen Einwendungen erheben, § 556 Abs.3 Satz 5 BGB. Danach kann er an der Abrechnung nichts mehr ändern.
Sie können als Vermieter dem Mieter freiwillig neue Abrechnungen erteilen.
Aber im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft werden die Jahresabrechnungen mit den darin enthaltenen Heizkostenabrechnungen nach einem Versammlungsbeschluss bestandskräftig. Sie können also dort keinen Ausgleich für die Differenzen zwischen richtiger und falscher Abrechnung erlangen.
Dem Abrechnungsdienst könnte ein Vorwurf gemacht werden, wenn es selbst für die Verwechslung verantwortlich ist und das auch bewiesen werden kann.
Kann dagegen dem Verwalter ein nachweisbarer Vorwurf hinsichtlich der Verwechslung gemacht werden, kann er sowohl gegenüber den Wohnungseigentümern als auch gegenüber Dritten, das könnten die Mieter sein, schadensersatzpflichtig sein. Diese Haftung kann aber eventuell durch einen Entlastungsbeschluss der Gemeinschaft eingeschränkt sein.

3. Frage:

Wir mussten unserer Mieterin kündigen, da sie keine Miete gezahlt hat. Beim Auszug hat sie die Fernbedienung für unser Garagentor mitgenommen. Wir möchten die Fernbedienung gerne zurückhaben, weil man über die Garage in das Haus kommt. Sie ist unbekannt verzogen. Was können wir machen ?

Der Vermieter kann das mitgenommene Gerät ersetzen und die Kosten zu einem späteren Zeitpunkt bei der Mieterin einfordern oder einklagen. Einen aktuellen Aufenthaltsort kann man in der Regel über eine Einwohnermeldeamtsanfrage in Erfahrung bringen. Manchmal lassen sich Mieter Zeit, bis sie sich ummelden. Wenn also eine erste Anfrage ohne Ergebnis bleibt, sollte ein paar Wochen später erneut eine Anfrage gestellt werden