Das Ankaufsrecht ist ein vertraglich vereinbartes Recht, das es einer Person (dem Ankaufsberechtigten) ermöglicht, einen bestimmten Gegenstand - z. B. eine Immobilie oder ein Grundstück - zu einem bereits im Voraus festgelegten Preis und unter im Voraus festgelegten Bedingungen zu kaufen.

Verbindliches Verkaufsangebot

Im Rechtsverkehr versteht man unter einem Ankaufsrecht ein bindendes Angebot des Verkäufers an den Käufer, ein bestimmtes Objekt zu bestimmten Konditionen kaufen zu können.

Alle Details wie Kaufpreis, Kaufgegenstand und Konditionen des Vertrages werden bereits im Vertrag festgelegt.

Der Verkäufer ist verpflichtet, den Verkauf durchzuführen, wenn der Ankaufsberechtigte sein Recht ausübt oder sobald ein vorher definiertes Ereignis eintritt (z. B. eine Kündigung oder ein bestimmter Zeitpunkt).

(vgl. LG Münster, Urt. v. 19.11.2021 - 16 O 112/21;

BGH, Urteil vom 09.11.1966 -V ZR 39/64)

Bedingung zur Ausübung des Ankaufsrechtes

Die Geltendmachung des Ankaufsrechtes kann an eine Bedingung geknüpft werden.

Der Verkäufer muss das Objekt zu den garantierten Konditionen verkaufen, sobald ein vorher definiertes Ereignis bzw. die vereinbarte Bedingung eintritt.

Befristung des Ankaufsrechtes

Die Befugnis, das Ankaufsrecht auszuüben, kann befristet werden.

Das Ankaufsrecht erlischt dann, wenn bei Ablauf der Frist oder bei Eintritt einer bestimmten Bedingung das Ankaufsrecht nicht ausgeübt wurde.

Privatautonomie

Das Ankaufsrecht wird auf freiwilliger Basis der Beteiligten begründet.

Es besteht keine Verpflichtung des Ankaufsberechtigten, sein Ankaufsrecht auszuüben.

Ankaufsrecht als erbrechtliches Gestaltungsmittel

Das Ankaufsrecht kann ein erbrechtliches Gestaltungsmittel sein.

Im Zuge eines Kaufrechtsvermächtnisses kann der potentielle Erblasser einer beliebigen Person den Kauf eines Nachlassgegenstandes zu festgelegten Konditionen einräumen.

Form

Die Einräumung eines Ankaufsrechtes zugunsten eines Grundstückes (mit oder ohne Immobilie) bedarf gem. § 311b BGB der notariellen Form und wird in Form einer Vormerkung für das Ankaufsrecht grundbuchlich gesichert.

Durch die Eintragung im Grundbuch wird das Recht gegenüber Dritten bindend.

Erbschaftsteuer

Bezüglich der Erbschaftsteuer ist zu bedenken, dass diese auf den Differenzbetrag zwischen dem im Kaufrechtsvermächtnis vereinbarten Kaufpreis und dem aktuellen Verkehrswert entrichtet werden muss.

Ein Kaufrechtsvermächtnis, durch das der Erblasser dem Bedachten das Ankaufsrecht einräumt, einen Nachlassgegenstand zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis zu erwerben, begründet für den Vermächtnisnehmer mit dem Erbfall ein Gestaltungsrecht, nicht jedoch unmittelbar einen Anspruch auf Übertragung des Gegenstands.

Für die erbschaftsteuerliche Bewertung dieses Vermächtnisses ist nicht der Steuerwert (Einheitswert) des Nachlassgegenstands maßgeblich, sondern der gemeine Wert des Gestaltungsrechts. Dieser wird in der Regel durch die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Nachlassgegenstands und dem vom Bedachten zu zahlenden Kaufpreis bestimmt.

Die Steuer für diesen Erwerb entsteht nicht bereits mit dem Erbfall, sondern erst mit der Ausübung des Kaufrechts, weil sich der wirtschaftliche Vorteil für den Bedachten erst in diesem Moment realisiert.

Damit unterliegt ein Kaufrechtsvermächtnis nicht der Schenkungsteuer, sondern ausschließlich der Erbschaftsteuer, die nach den Grundsätzen für die Bewertung von Vermögensvorteilen aus Gestaltungsrechten zu bestimmen ist.

(BFH, Urteil vom 06.06.2001 - II R 76/99)

Schenkungssteuer

Wird im Rahmen eines notariellen Kaufvertrags über ein Grundstück dem jeweiligen Eigentümer das Ankaufsrecht eingeräumt, nach dem Tod des Veräußerers ein benachbartes Grundstück zu einem vergünstigten Preis zu erwerben, so stellt dies allein keine Schenkung auf den Todesfall im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG dar.

Eine Erbschaftsteuerpflicht würde voraussetzen, dass das Ankaufsrecht unentgeltlich gewährt wurde und an eine Überlebensbedingung geknüpft ist. Fehlt eine solche Bedingung und ergibt sich aus dem Gesamtzusammenhang, dass das Ankaufsrecht bereits bei Vertragsabschluss als entgeltlicher Bestandteil der Vereinbarung berücksichtigt wurde, liegt kein steuerpflichtiger Erwerb von Todes wegen vor.

(FG München vom 18.11.2003 - 4 V 2437/03)

Grunderwerbsteuer

Erwirbt der Bedachte durch Vermächtnis das Recht, von dem Beschwerten den Abschluss eines Kaufvertrags über ein

zum Nachlass gehörendes Grundstück zu fordern, unterliegt der Kaufvertrag der Grunderwerbsteuer.

Eine Steuerbefreiung nach den Bestimmungen für Erwerbe von Todes wegen scheidet aus. Rechtsgrund des

Übereignungsanspruchs ist der Kaufvertrag und nicht das Vermächtnis. 3. Ob ein Vermächtnis einen Anspruch auf

Übereignung oder ein Recht auf Abschluss eines Kaufvertrags gewährt, ist durch Auslegung des Vermächtnisses zu

ermitteln.

(BFH, Urteil vom 16.01.1919 - II R 7/16)

Abgrenzung zum Vorkaufsrecht

Das Ankaufsrecht unterscheidet sich vom Vorkaufsrecht dadurch, dass dem Vorkaufsberechtigten bei Abschluss des Kaufvertrages das Recht zusteht, anstelle des Käufers zu den im Vertrag ausgehandelten Bedingungen in den Kaufvertrag einzutreten.

Dagegen ist im Ankaufsrecht neben dem konkreten Gegenstand auch schon ein bestimmter Kaufpreis genannt, zu dem der Berechtigte diesen kaufen kann. Sowohl das Ankaufsrecht als auch das Vorkaufsrecht muss vertraglich geregelt werden. Handelt es sich um eine Immobilie muss der Vertrag notariell beurkundet werden.

Arten des Ankaufrechtes

Gesetzlich geregeltes Ankaufsrecht

Das Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (SachenRBerG) dient der Regelung von Fragen zu Grundstücksrechten und der Bereinigung von Eigentumsverhältnissen im sogenannten Beitrittsgebiet (also in den ehemals ostdeutschen Bundesländern nach der Wiedervereinigung). Hier wird unter § 57 SachenRBerG im Zusammenhang mit Erbbaurechten eine Regelung zum Ankaufsrecht getroffen.

Nach § 57 SachenRBerG hat der Erbbauberechtigten das Recht, im Rahmen des Erbbaurechtsvertrags ein Ankaufsrecht auf das Grundstück zu verlangen. Der Grundstückseigentümer wird verpflichtet, das Grundstück zu verkaufen, wenn der Erbbauberechtigte von diesem Recht Gebrauch macht. Dabei wird der Preis für das Grundstück gemäß festgelegten Vorgaben berechnet. Zudem gibt es Regelungen, falls der Erbbauberechtigte das Grundstück nach dem Erwerb weiterveräußern möchte.

§ 57 Absatz 1 - Ankaufsrecht des Erbbauberechtigten

Der erste Absatz regelt, dass der Nutzer eines Erbbaurechts (also der Erbbauberechtigte) verlangen kann, dass im Erbbaurechtsvertrag eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers aufgenommen wird, das Grundstück an den Erbbauberechtigten zu verkaufen .

• Dies bedeutet, dass der Erbbauberechtigte das Recht hat, später das Grundstück zu kaufen, auf dem er das Erbbaurecht ausübt. Es wird also eine Art Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten eingeführt.
• Diese Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück zu verkaufen, ist auf eine Frist von zwölf Jahren nach der Bestellung des Erbbaurechts beschränkt. Wenn der Grundstückseigentümer eine Frist verlangt, darf diese nicht länger als zwölf Jahre sein.

Zusammenfassung: Der Erbbauberechtigte hat das Recht, dass in seinem Erbbaurechtsvertrag eine Klausel aufgenommen wird, nach der der Grundstückseigentümer ihm nach einer bestimmten Frist (maximal 12 Jahre) das Grundstück verkaufen muss.

§ 57 Absatz 2 - Preisbestimmung beim Ankauf

Im zweiten Absatz wird die Preisfindung für das Ankaufsrecht geregelt:

• Der Preis für den Ankauf des Grundstücks muss in Übereinstimmung mit den Vorschriften in Abschnitt 3 des Gesetzes über das Ankaufsrecht festgelegt werden.
• Der Bodenwert für den Ankauf ist zu dem Zeitpunkt festzustellen , an dem ein Angebot zum Ankauf des Grundstücks abgegeben wird , das den Bedingungen im Erbbaurechtsvertrag entspricht.
• Der Vertrag muss Grundlagen der Bemessung des Preises enthalten, damit festgelegt wird, wie der Preis des Grundstücks berechnet wird, wenn der Erbbauberechtigte von seinem Ankaufsrecht Gebrauch macht.

Zusammenfassung: Der Preis des Grundstücks beim Ankauf muss gemäß bestimmten Vorgaben festgelegt werden, und der Bodenwert wird zum Zeitpunkt des Angebots zum Kauf ermittelt. Der Vertrag muss genau festlegen, wie der Preis berechnet wird.

§ 57 Absatz 3 - Weiterveräußerung nach Ankauf

Der dritte Absatz bezieht sich auf den Fall, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück nach dem Ankauf weiterverkaufen möchte:

• In diesem Fall wird § 71 des SachenRBerG entsprechend angewendet. Das bedeutet, dass, wenn der Erbbauberechtigte das Grundstück nach dem Erwerb weiterveräußern will, die Regelungen in § 71 des Gesetzes zur Anwendung kommen, die spezifische Vorschriften für solche Weiterverkäufe festlegen.

Zusammenfassung: Wenn der Erbbauberechtigte das Grundstück nach dem Erwerb weiterverkaufen möchte, gelten bestimmte Regelungen, die im § 71 des SachenRBerG festgelegt sind.

Vertragliche Ankaufsrechte

Das vertragliche Ankaufsrecht hat keine gesetzliche Grundlage.

Arten des privaten Ankaufsrechtes

Grundsätzlich gibt es in der Praxis 4 übliche Arten eines Ankaufsrechts:

einseitiges Vertragsangebot

Ein Ankaufsrecht kann durch ein einseitiges Vertragsangebot des Grundstückseigentümers begründet werden.

(vgl. LG Münster, Urt. v. 19.11.2021 - 16 O 112/21)

Das Ankaufsrecht kann dann vom Berechtigten durch einseitige Erklärung angenommen werden.

(vgl. LG Münster, Urt. v. 19.11.2021 - 16 O 112/21;

BGH, Urteil vom 09.11.1966 -V ZR 39/64)

Vorvertrag

Ein Ankaufsrecht kann durch einen Vorvertrag auf Abschluss eines Kaufvertrages begründet werden.

(vgl. LG Münster, Urt. v. 19.11.2021 - 16 O 112/21;

BGH, Urteil vom 09.11.1966 -V ZR 39/64)

bedingten Kaufvertrag

Ein Ankaufsrecht kann durch einen eine Bedingung geknüpften Übertragungsvertrag begründet werden.

(vgl. LG Münster, Urt. v. 19.11.2021 - 16 O 112/21;

vgl. BGH, Urteil vom 28.9.1962, Az. V ZR 8/61)

Bei einem Ankaufsrecht in Form eines aufschiebend bedingten Kaufvertrages sind bereits alle Bestimmungen des Kaufvertrages festgelegt, beide Vertragsparteien sind bereits gebunden und der Vertrag ist nur noch vom Eintritt einer vereinbarten Bedingung abhängig.

(vgl. LG Münster, Urt. v. 19.11.2021 - 16 O 112/21;

BGH, Urteil vom 09.11.1966 -V ZR 39/64)

Vermächtnis nach Erbfall

Anders als beim Vorkaufsrecht kann das Ankaufsrecht unabhängig von einem Verkauf durch den Erben ausgeübt werden.

Es gibt dem Begünstigten die Möglichkeit, einen Nachlassgegenstand (insbesondere ein Grundstück) unter bestimmten Bedingungen zu erwerben, auch wenn kein Verkauf an einen Dritten geplant ist.

Dieses Recht kann eine steuerliche Bedeutung haben, da es möglicherweise zur Grunderwerbsteuerfreiheit führt, wenn es einen unmittelbaren Erwerbsanspruch einräumt.

Auslegung

Das Ankaufsrecht hat neben § 57 SachenRBerG keine explizite gesetzliche Grundlage. Es ist daher auszulegen gem. §§ 133, 157 BGB, in welcher Form die Parteien ein Ankaufsrecht vereinbaren wollten.

Bei der Auslegung ist ausgehend vom Wortlaut des Ankaufvertrages auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalls abzustellen.

Bestimmbare Vertragsbedingungen

Die Vertragsbedingungen müssen verbindlich festgelegt sein.

Es ist ausreichend, dass der Kaufpreis durch Parteien, Dritte, Verkehrssitte oder Handelsbrauch nach objektiven Merkmalen bestimmbar ist.

(LG Münster, Urt. v. 19.11.2021 - 16 O 112/21;

BGH, Urteil vom 09.11.1966 -V ZR 39/64;

Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020 Rn. 1448)

Der Kaufpreis muss nicht konkrete beziffert sein.

Es kann die Vereinbarung des ortsüblichen Verkehrswertes genügen,

(LG Münster, Urt. v. 19.11.2021 - 16 O 112/21)

da der Verkehrswert nach den Kriterien des § 194 BauGB bestimmbar ist.

Ausübungsfrist

Wie lange eine Ankaufsrecht ausgeübt werden kann ist dem Begründungsvertrag durch Auslegung zu entnehmen.

Soweit nicht im Fall eines bedingten Kaufvertrages der Kauf automatisch durch den Bedingungseintritt ausgelöst wird, kann die Annahme des Kaufangebotes befristet werden.

Dingliche Sicherung

Das Ankaufsrecht an einem Grundstücksrecht ist als künftiger Anspruch (§ 883 Abs. 1 S. 2 BGB) vormerkungsfähig.

Eine Vormerkung zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs aus einem Ankaufsrecht kann nur zu Lasten des Vertragsgegners und seiner unmittelbaren Erben, nicht aber zu Lasten des jeweiligen Grundstückseigentümers eingetragen werden.

(BayObLG, Beschluss vom 25.02.1955 - BReg. 2 Z 205/54)

Vererbbarkeit / Übertragbarkeit

Das Ankaufsrecht unterliegt keinen gesetzlichen Vorgaben. Es kann daher (theoretische) in vererbbarer und übertragbarer Form vereinbart werden, wenn sich nicht ein anderer Parteiwille aus dem Vertrag ergibt

Verjährung

Ergibt sich die Ausübungsfrist nicht aus dem Gesetz und ist im Begründungsvertrag eine Befristung nicht vereinbart, ist mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung ein Bedürfnis nach irgendeiner, wenn auch nur selbst subsidiären Befristung für das Ankaufsrecht anzunehmen.

(LG Münster, Urt. v. 19.11.2021 - 16 O 112/21)

In der Regel wollen sich die Vertragsparteien nicht unbegrenzt an die Kaufvertragsbedingungen und Veränderungen der Verhältnisse gebunden fühlen wollten.

Ankaufsrecht in der Form eines Kauf-Vorvertrags

Ist das Ankaufsrecht in der Form des Kauf-Vorvertrags vereinbart, ist das dem Ankaufsberechtigten zustehende Recht ein unbedingter, sofort fälliger Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrags.

Die Verjährungsfrist beginnt dann bereits mit dem Abschluss des Vorvertrags zu laufen.

Hier ist ein Bedürfnis nach einer Ausschlussfrist für die Rechtsausübung und damit die entsprechende Anwendung des § 462 BGB (§ 503 BGB a. F.) zu verneinen.

Bei grundstücksbezogenen Ankaufsrechten gilt für die Geltendmachung eines unbefristet eingeräumten Ankaufsrechts eine 10-jährige Verjährungsfrist nach § 196 BGB ab dem Zeitpunkt, ab dem der Anspruch erstmals durch den Ankaufsberechtigten geltend gemacht werden kann.

(BGH, Urteil vom 21.04.1967 - V ZR 75/64)

sofort abgeschlossenen) bedingten Kaufvertrags

Wenn das Ankaufsrecht in der Rechtsform eines bedingten Kaufvertrags begründet wird, lässt die Einräumung des Ankaufsrechts einen bedingten Anspruch entstehen, nämlich einen Anspruch auf die Verkäuferleistungen (Übertragung von Eigentum und Besitz an der Kaufsache, § 433 BGB), bedingt durch eine (spätere) Erklärung des Käufers, dass er die Rechte aus dem Vertrag geltend mache.

Die Verjährung eines bedingten Anspruchs beginnt aber nicht schon mit seiner Einräumung, sondern erst mit dem Eintritt der Bedingung, also mit der Ausübung des Ankaufsrechts, zu laufen; dass es sich um eine nur vom Wollen des Berechtigten abhängige Bedingung handelt, ändert daran nichts.

Infolgedessen fehlt es bei einem in der Form des bedingten Kaufvertrags eingeräumten Ankaufsrecht an einer vom Gesetz unmittelbar bestimmten Frist, die bereits vom Zeitpunkt der Ankaufsrechtseinräumung an laufen würde.

Da ein Bedürfnis nach irgendeiner, wenn auch nur subsidiären Befristung für das Ankaufsrecht gibt, unterliegt das Ausübungsrecht in entsprechender Anwendung § 462 BGB (§ 503 BGB a. F.) der 30-jährigen Verjährung.

(LG Münster, Urt. v. 19.11.2021 - 16 O 112/21;

BGH, Urteil vom 21.04.1967 - V ZR 75/64)

Formerfordernis für Ausübung /Bedingungseintritt

befristetes Kaufangebot

Das Ankaufsrecht bei einem befristeten Kaufangebot kann nur in notarieller Form gem. § 313 BGB angenommen werden.

bedingten Kaufvertrag

Bei einem Ankaufsrecht in Form eines bedingten Kaufvertrages kann die vorgegebene Bedingung der Annahmeerklärung des Berechtigten formlos erfolgen.

Der Annahmeberechtigte kann dann mit einfacher Erklärung, er mache von seinem Ankaufsrecht Gebrauch, zum Wirksamwerden des Ankaufes genügen.

(BGH, Urteil vom 28.05.1969 - V ZR 46/66 )