Schönheitsreparatur - Abgeltungsklausel

Die Wirksamkeit der Abgeltungsklausel hängt aber davon dass

(1) der Renovierungskostenanteil, den der Mieter tragen soll den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung (tatsächlicher Erhaltungszustand) berücksichtigt.

Das heißt der Kostenanteil, den der Mieter tragen soll, richtet sich nach dem Verhältnis zwischen der tatsächlichen Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zum Mietvertragsende auf der einen Seite und dem Zeitraum zwischen den letzten Schönheitsreparaturen bis zu dem hypothetischen Zeitpunkt, zu dem bei Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters ein Renovierungsbedarf voraussichtlich notwendig würde.

(2) und dass die Abgeltungsklausel transparent ist.

Eine Abgeltungsklausel verstößt gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.    


Entscheidungsgründe

Der Bundesgerichtshof hatte die folgende Schönheitsreparaturklausel zu beurteilen:
    

"§ 16 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Ziffer 2 auf eigene Kosten vorzunehmen, es sei denn, unter § 29 ist eine abweichende Vereinbarung getroffen.

2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen, alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle 5 Jahre, in anderen Räumen alle 7 Jahre.

3. Verlangt es der Zustand der Räume und trifft nicht den Vermieter, seinen gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit daran, sind die laufenden Schönheitsreparaturen wie folgt auszuführen:

a) bei Übergabe renovierter Räume vor Ablauf des jeweils ersten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn, oder

b) bei Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des jeweils ersten in Ziffer 2 genannten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn vor Ablauf des jeweils nächsten Fristenzeitraumes.

4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.

...

7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2-4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.

§ 29 Sonstige Vereinbarungen

Die Räume werden vermieterseits im renovierten Zustand (Wände hell gestrichen und ohne Tapete, Lackteile lichtgrau) übergeben. ..."

Der Mieter war vor Ablauf der Regelfristen der Schönheitsreparaturklausel ausgezogen und hat die Wohnung unrenoviert hinterlassen.

Der Vermieter mit der Klage einen Kostenanteil für die Schönheitsreparaturen geltend gemacht. Der Kostenanteil sollte sich nach der Quotenklausel des § 16 Nr. 7 des Mietvertrages richten.

 
7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.
Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2-4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.

Der Bundesgerichtshof stellt aber fest, dass § 16 Nr. 7 des Mietvertrags, der dem Beklagten einen Anspruch auf anteiligen Ersatz der Kosten für bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht fälliger Schönheitsreparaturen gewährt, die Kläger unangemessen benachteiligt und gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist, weil die Bestimmung nicht hinreichend klar und verständlich ist (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).

(1) Keine starre Fristen

Zunächst bestätigt aber der BGH, dass die Fristenklausel an sich in sich wirksam sein muss, also keine starren Fristen enthalten darf und führt hierzu unter Anderem aus:

Die Nrn. 2 bis 4 beinhalten keinen starren Fristenplan für die Renovierung, sondern verpflichten den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb der nach der Nutzungsart der Räume gestaffelten Fristen von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren auszuführen. Sie halten ihm zudem in Nr. 4 ausdrücklich die Abweichung von diesen Fristen offen, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung der Fristen nicht erfordert. Auf der Grundlage eines solchen flexiblen Fristenplans ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, unter II 2 b aa, m.w.N.) nicht zu beanstanden.

Sodann stellt der BGH fest, dass im Grundsatz eine Quotenklausel vereinbart werden kann:
Er prüft aber, ob auch die Abgeltungsklausel den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung berücksichtigt.

Bei einer Abgeltungsklausel handelt es sich um eine Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan. Ihr Zweck besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.

Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen - deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte - rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er anderenfalls - bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste (BGHZ 105, 71, 79 ff.; BGH Urteil vom 18. Oktober 2006).

Im vorliegenden Fall lässt § 16 Nr. 7 des Mietvertrags bei der Berechnung der Abgeltungsquote die gebotene Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zu, weil die Bestimmung ausdrücklich an die in § 16 Nr. 2 bis 4 geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen anknüpft.

Nach Nr. 4 können der Berechnung der Quote längere als die Regelfristen gemäß Nr. 2 zugrunde gelegt werden, wenn der Zustand der Mieträume - im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - die Einhaltung dieser Fristen nicht erfordert.

Die Berechnungsgrundlage für die Abgeltungsquote ist danach nicht "starr", sondern ermöglicht die Beachtung des tatsächlich bestehenden bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs.

(2) Intransparenz

Der BGH hält die Quotenklausel aber für intransparent und daher für unwirksam:

Die Bestimmung benachteiligt die Kläger aber deshalb unangemessen, weil sie nicht hinreichend klar und verständlich ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB).

Die Klausel ist (aber) deshalb nicht hinreichend klar und verständlich, weil aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters nicht eindeutig ist, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist.

Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner erschließt sich schon nicht ohne Weiteres, dass die Maßgeblichkeit der "Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4" dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich abgenutzt. Vor allem aber bleibt zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4 zu bestimmen ist.

Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzt, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, kann es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich sein wird. Dieser kann, wie oben (unter 2 b) dargestellt, in der Weise bestimmt werden, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortgeschrieben und festgestellt wird, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten wäre. Ein Verständnis der Klausel in diesem Sinne liegt nahe, weil es für die Fälligkeit der Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nach § 16 Nr. 2 bis 4 ebenfalls ausschließlich auf die Abnutzung der Wohnung durch den bisherigen Mieter ankommt.

Der Wortlaut der Klausel lässt aber, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, auch eine Auslegung dahin zu, dass zur Bestimmung des Fristenzeitraums gemäß Ziffern 2 bis 4 zu der tatsächlichen Wohndauer des Mieters derjenige Zeitraum addiert wird, der sich ergibt, wenn man von der Regelfrist für die Renovierung die der Abnutzung durch den Mieter entsprechende fiktive Mietdauer abzieht. In dem oben (unter 2 b) gebildeten Beispielsfall würde sich dabei ein Renovierungsintervall von insgesamt nur sieben Jahren ergeben, indem zu der vierjährigen Mietzeit, an deren Ende sich der Zustand der Wohnung so darstellt, wie er regelmäßig schon nach zwei Jahren zu erwarten wäre, lediglich drei Jahre hinzugerechnet werden, nämlich die Differenz zwischen der Regelfrist von fünf Jahren und der einer Mietzeit von zwei Jahren entsprechenden Abnutzung. Die Beteiligungsquote des Mieters würde dann vier Siebtel betragen. Für einen solchen Inhalt der Klausel lässt sich anführen, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses Art und Umfang der weiteren Abnutzung der Wohnung durch den nachfolgenden Mieter unbekannt sind. Der bisherige Mieter würde durch diese Berechnungsweise jedoch unangemessen benachteiligt. Er müsste mehr als die Hälfte der Renovierungskosten tragen, obwohl er durch sein Wohnverhalten tatsächlich nur zwei Fünftel des zukünftigen Renovierungsaufwands verursacht hat, weil trotz scheinbarer Flexibilisierung für die Restlaufzeit des Renovierungsintervalls doch wieder an eine "starre" Frist angeknüpft wird.

Die Formulierung der Klausel schließt eine solche Berechnung der Abgeltungsquote jedenfalls nicht aus und gibt damit dem Vermieter zumindest die Möglichkeit, den Mieter auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen, ohne dass der Mieter dem unter Hinweis auf den Wortlaut der Klausel entgegen treten könnte. Das soll durch das nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich normierte Transparenzgebot verhindert werden. Es schließt das Bestimmtheitsgebot ein, nach dem die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden müssen, dass einerseits für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. Andererseits soll der Vertragspartner ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach seine Rechte feststellen können, damit er nicht von deren Durchsetzung abgehalten wird. Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt (BGHZ 165, 12, 21 f., m.w.N.). Diesen Anforderungen genügt die hier zu beurteilende Klausel aus den vorgenannten Gründen nicht.

Fazit:

Die Anforderungen des Bundesgerichtshofes sind derart hoch, dass wohl alle bisher bekannten Abgeltungs- bzw. Quotenklauseln unwirksam sein dürften.

Eine wirksame Quotenklausel ist bislang noch nicht gerichtlich bestätigt worden
    

BGH, Urteil vom 26. September 2007 -VIII ZR 143/06-