Kleinreparaturklausel

Entscheidungsgründe

Häufig enthalten Mietverträge sogenannte Kleinreparaturklauseln.

Beispiel:
Der Mieter trägt die Kosten der Kleinreparaturen bis zu einem Höchstbetrag von 75,00 € pro Einzelfall. Hierunter fallen Steckdosen, Schalter, Klingel, Raumstrahler, Wasserhähne, Mischbatterien, Brausen; die Warmwasserbereitung, Wasch-, Spühl- und Toilettenbecken, Badewannen; Öfen, Heizkessel für Kohle, Gas, Elektrizität, Heizkörper, Kochplatten, elektrische Grillgereäte, Fenstergriffe, Verschlussriegel, Umstellvorrichtungen zum Kippen oder Öffnen, Türgriffe, Rolladengurte, Sicherungen gegen Einbruch, elektrische Rolladenöffner und -schließer. Der Jahreshöchstbetrag beläuft sich auf 8 % der Jahresnettomiete.

Die Rechtsprechung hat aber Kriterien herausgearbeitet, die zur Wirksamkeit von Kleinreparaturklauseln eingehalten werden müssen:

1.) Höchstbetrag
Für jeden Reparatur-Einzelfall muss eine angemessene Höchstgrenze benannt werden. 75,00 € gilt unproblematisch als zulässige Höchstgrenze für den Einzelfall (OLG Hamburg, WuM 1991, 385). Überschreitet der Reparaturaufwand die Höchstgrenze, liegt keine "Kleinreparatur" mehr mit der Folge vor, dass der Vermieter für den Erhalt der Mietsache haftet.

2.) Jahreshöchstgrenze
Die Klausel muss auch (eine auf das Jahr bezogene) Höchstgrenze angeben. Üblicherweise kann dem Mieter ein jährlicher Kleinreparaturaufwand von 8 % der Jahresnettomiete auferlegt werden.

3.) Häufiger Zugriff des Mieters
Von der Kleinreparaturklausel dürfen nur Teile der Mietsache erfaßt werden, die einem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Das ist typischerweise bei Fenster- und Türgriffen, bei Badamaturen oder bei Heiz- oder Kocheinrichtungen der Fall.

4.) Vornahmeklauseln
Dem Mieter kann nur eine Kostenbeteiligung auferlegt werden. Verpflichtet ihn aber die Klausel, die Klaeinreparatur selbst vorzunehmen, so ist die gesamte Klausel unwirksam.

5.) Wartungsklauseln
Für Wartungsklauseln gilt das gleiche: eine Vornahmepflicht führ zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Die zulässige Kostenbeteiligung muss aber wie bei der Kleinreparaturklausel begreinzt sein.

 

Fazit:

Eine Kleinreparatur- oder eine Wartungsklausel ist insgesamt nur Wirksam, wenn obige Kriterien erfüllt sind. Liegt ein Verstoss gegen einer der Massgaben vor, ist die gesamte Klausel unwirksam.

Vermieter wie Mieter sollten daher die Wirksamkeit vereinbarter Klauseln genau prüfen.
    

BGH , WuM 1989, 324