Umlageschlüssel

Der Gesetzgeber hat mit der WEG-Novelle 2007 die Vorschrift des § 16 Abs. 3 WEG neu gefasst, nach der die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen können, dass die Betriebskosten der Wohnungseigentümergemeinschaft abweichend von den in der Teilungserklärung festgehaltenen Miteigentumsanteilen nach Verbrauch oder Verursachung umgelegt werden können.

Mit dieser Vorschrift wollte der Gesetzgeber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Instrument zur nachhaltigen Energie- und Kosteneinsparung an die Hand geben. Die Kosten sollen möglichst nach dem Verursacherprinzip umgelegt werden können.

Unklar war zunächst, ob diese Vorschrift auch Anwendung finden soll, wenn sich die Umlageschlüssel nicht nach den in der Teilungserklärung genannten Miteigentumsanteilen richten, sondern mit einer Vereinbarung außerhalb der Teilungserklärung geregelt wurde.

Mit Urteil vom 09.07.2010, Aktenzeichen –V ZR 202/09- hat der Bundesgerichtshof nunmehr klargestellt, dass

            auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss

            nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden kann.

Dabei muss die Abänderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG transparent gestaltet werden; hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird.

Des weiteren hält der Bundesgerichthof fest:

Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Fazit

Für die Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass auch eine ursprünglich allstimmige Vereinbarung  über die Umlage von Betriebskosten durch einen Mehrheitsbeschluss abgeändert werden kann.

Die Änderung des Umlageschlüssels muss transparent sein, das heißt es muss mit einer eindeutigen Formulierung für die Zukunft festgelegt werden, welche Kostenpositionen nach welchem Verbrauchsmaßstab umgelegt werden sollen. Der Verbrauchsmaßstab muss dabei ebenfalls eine unmissverständliche Größenordnung vorgeben. Ferner darf sich der Beschluss nur in besonderen Ausnahmefällen auf die Vergangenheit beziehen. Daher ist zu empfehlen, Beschlüsse nach § 16 Abs. 3 WEG nur für zukünftige Abrechnungsperioden zu fassen.

Schließlich muss die Regelung über die Verbrauchserfassung und daraus resultierende Maßstab der Betriebskostenumlage sachgerecht sein. Keinesfalls darf ein willkürlicher Umlagemaßstab geschaffen werden.