Eigenbedarf - BGH stärk Rechte des Vermieters bei nicht absehbarem Eigenbedarf

Es gibt nicht viele Fälle, die dem Vermieter das Recht geben, ein Wohnraummietverhältnis einseitig zu beenden.

Einer dieser Kündigungsgründe ist bei der Geltendmachung von Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gegeben.

Oft ist er aber irritiert, wenn der Mieter die Ansicht vertritt, die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei rechtsmissbräuchlich und daher unwirksam.

In der Tat ist in der Rechtsprechnung anerkannt, dass der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung nicht aussprechen kann, wenn er bereits bei Vertragsschluss den kommenden Eigenbedarf voraussehen konnte.

So soll beispielsweise nach dem LG Lüneburg der Vermieter den Mieter über die (möglicherweise) begrenzte Mietdauer bei Vertragsschluss aufklären, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er bei vorausschauender Planung in Erwägung ziehen muss, dass in absehbarer Zeit eine Eigenbedarfssituation eintreten könne. Versäumt er den Hinweis, sei eine auf den vorhersehbaren Eigenbedarf gestützte Kündigung vor Ablauf von 5 Jahren unwirksam (LG Lüneburg, U. v. 07.12.2011 - 6 S 79/11-).

Der Bundesgerichtshof hat demgegenüber laut seiner Pressemitteilung vom 20.03.2013 die Rechte des Vermieters gestärkt.
Für den entschiedenen Fall hat er festgehalten, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs nur dann rechtsmissbräuchlich isti, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen.

In dem beurteilten Fall hatte der Vermieter bei Vertragsbeginn aber noch nicht absehen können, dass sein Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen. Der BGH sah daher die Eigenbedarfskündigung nicht als rechtsmissbräuchlich an und sprach dem Vermieter das Kündigungsrecht zu.

Der Mieter geht in der Regel davon aus, dass er eine angemietete Wohnung ohne weiteres solange nutzen kann, wie er es möchte. Die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters geben ihm dabei auch im Grundsatz Recht.

Mach der Vermieter aber unerwartet Eigenbedarf geltend, realisiert sich für den Mieter das unerwartete Risiko, sich eine neue Bleibe suchen zu müssen, was meistens mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist. Blind sollte daher nicht auf ein unumstößliches Wohnraummietverhältnis vertraut werden.

Vermeiden kann der Mieter dieses Risiko nur, wenn er mit dem Vermieter einen befristeten generellen Kündigungsverzicht vereinbart oder der Vermieter ganz auf die Geltendmachung von Eigenbedarf verzichtet.

Pressemitteilung 49/13 vom 20.03.2013

Siehe auch:  Urteil des BGH vom 20.3.2013 - VIII ZR 233/12 -