Quotenabgeltungsklausel zur Beteiligung des Mieters an Renovierungskosten nach beendetem Mietverhältnis
Worum geht es?
Mit einer Quotenklausel soll die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ergänzt werden. Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach den gängigen Vertragsmustern immer nach Ablauf bestimmter Regelfristen durchzuführen.
Sind die Fristen nicht abgelaufen ist der Mieter nach der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet.
Mit einer Quotenklausel soll der Mieter aber verpflichtet werden, sich dennoch an den Renovierungskosten zu beteiligen, auch wenn eine Renovierungspflicht nach der dafür maßgeblichen Schönheitsreparaturklausel noch nicht besteht. Er soll dann je nach Dauer des Mietverhältnisses einen zeitlichen Anteil der Renovierungskosten tragen.
Eine Quotenklausel könnte dabei z.B. so aussehen, dass bei einer allgemeinen Renovierungsfrist von 5 Jahren und einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses nach 4 Jahren der Mieter 4/5 der Renovierungskosten tragen soll.
Der Entscheidung des BGH lag die folgende Vertragsklausel zu Grunde:
"§ 4 Abs. 5b: Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen (…). Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
§ 4 Abs. 5c: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen nach § 12 Abs. 1 des Mietvertrages noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen:
Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.
Der hiervon von dem Mieter zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis der vollen Fristen nach
§ 12 Abs. 1 des Mietvertrags zu der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen (wenn keine Arbeiten ausgeführt wurden, ist der Mietvertragsbeginn maßgeblich) und Beendigung des Mietverhältnisses
vergangenen Zeit (z. B. bei Mietdauer von 18 Monaten zu tragender Anteil der Kosten bei Wohnräumen von 18/60 [18 von 60 Monaten]).
Lässt dies der tatsächliche Erhaltungszustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu (insbesondere infolge besonders pfleglicher Behandlung, Verwendung hochwertiger Materialien etc.), ist der Erhaltungszustand also überdurchschnittlich, erfolgt eine angemessene Reduzierung des durch den Mieter zu tragenden Anteils;
bei der Berechnung des reduzierten Anteils tritt an die Stelle der zwischen Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen (wenn keine Arbeiten ausgeführt wurden zwischen Mietvertragsbeginn) und Beendigung des Mietverhältnisses vergangenen Zeit diejenige Zeit, nach der sich die Wohnung in der Regel in dem bei Beendigung des Mietverhältnisses vorgefundenen Zustand befunden hätte (z. B. anstelle tatsächlicher Nutzungsdauer von 30 Monate nur 15 Monate zu tragender Anteil der Kosten bei Wohnräumen von 15/60 anstelle von 30/60).
Können die Parteien hierüber keine Einigkeit erzielen, bestimmt der Vermieter den vom Mieter zu tragenden reduzierten Anteil nach billigem Ermessen.
Der Mieter kann seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in Kosten sparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.
Kommt eine Einigung nicht zustande, ist der Mieter für den Zeitpunkt der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen sowie für einen über durchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung darlegungs- und beweispflichtig.
Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnutzung Ersatz in Geld verlangen. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen und Schadensersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender Regelung unberührt."
Der Bundesgerichtshof bestätigt zunächst den Zweck und die generelle Zulässigkeit von Quotenklauseln.
„Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen –deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte -rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der
Räume darstellt, die er andernfalls bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) - über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 –VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff.; Senatsurteil vom 26. September 2007 –VIII ZR 143/06, WuM 2007, 684, Rn. 15 mwN).
Insbesondere stellt sie keine unzulässige “verkappte Endrenovierungsklausel“ dar, denn sie verpflichtet den Mieter gerade nicht zur Renovierung der Räume (Senatsurteil vom 26. Mai 2004 -VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042 unter II 2 a cc).“
Sodann zeigt er aber auf den wunden Punkt der beurteilten Klausel, der darin liegt, dass die Klausel den Mieter an den vom Vermieter vorgelegten Kostenvoranschlag bindet. Denn es
„lässt die genannte Klausel (…) die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten ist, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen."
Alleine aus diesem Grunde erklärt der BGH die beurteilte Klausel für unwirksam.
„Folge der unangemessenen Beschränkung der Rechte des Mieters bei der Berechnung der Abgeltungsbeträge ist die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel schlechthin.
Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel kommt wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht.
An die Stelle der unzulässigen Klausel tritt die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die dem Vermieter die Instandhaltung auferlegt.“
Fazit:
Grundsätzlich kann der Vermieter in seinen Mietverträgen Quotenklauseln benutzen.
Dabei ist nicht jede Quotenklausel von vornherein unwirksam.
Bei der Gestaltung einer Vertragsregelung in einem Mietvertrag sind die Grundsätze des BGH zu beachten: Grundlage der Quotenberechnung darf nicht ausschließlich eine vom Vermieter vorgelegter Kostenvoranschlag sein.
Dem Mieter muss Gelegenheit gegeben werden Einwände zu erheben und ebenfalls einen Kostenvoranschlag vorzulegen, wenn er dies für günstig hält.
Wer sicher sein will, ob eine Quotenklausel wirksam ist oder wie eine wirksame Vertragsklausel gestaltet werden muss, sollte sich den Rat eines Fachanwaltes für Mietrecht einholen.
BGH, Urteil vom 29.05.2013 - VIII ZR 285/12-
