Bei der Übernahme eines eingerichteten Gewerbebetriebes oder einer Arztpraxis ist auf den Mietvertrag zu achten

Wer ein Handelsgeschäft, eine Arztpraxis, oder eine Kanzlei übernimmt, ist häufig, gedanklich mit den Hauptkonditionen der Übernahmeregelung befasst. Kaufpreis, Kundendatei und die Übernahme von Angestelltenverhältnissen scheinen dabei oftmals vorrangig im Fokus der Parteien zu stehen. Auch Berater, die hierzu hinzugezogen werden, vergessen manchmal, bestehende Mietverhältnisse in gehöriger Form mit zu berücksichtigen.
Dabei wird nicht selten vergessen, dass bei Geschäftsräumen auch eine Übertragung des Mietvertrages wichtig sein kann. Denn der Vermieter ist nicht von vornherein an einen neuen Vertragspartner gebunden, nur weil ein Arzt oder ein Gewerbetreibender sein Geschäft oder seine Praxis veräußert.
In der Praxis werden Mietverträge vielfach stillschweigend übernommen und solange die Mieten monatlich gezahlt werden, wird sich selten ein Vermieter melden und Bedenken äußern.
In diesen Fällen kommt es häufig auch zu einem konkludenten Vertragsübergang, sodass letztendlich nicht die Frage relevant wird, ob der Geschäftsübernehmer langfristig auch in das bestehende Mietverhältnis zu den im Wesentlichen gleichbleibenden Vertragskonditionen des Mietvertrages einsteigt oder nicht.
Es darf aber nicht übersehen werden, dass jedenfalls eine vertragliche Befristung des Mietvertrages nicht stillschweigend übernommen werden kann. Hierauf weist u. a. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – XII ZR 162/01 – hin. Bei Geschäftsraummietverhältnissen kann eine vertragliche Befristungsabrede nur dann wirksam bleiben, wenn die Schriftform des § 566 BGB alte Fassung = § 550 BGB neue Fassung eingehalten wird. Ohne Einhaltung einer gesetzlichen Schriftform kann nur ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit zwischen Vermieter und dem neuen Mieter zustande kommen. Ein unbefristetes Mietverhältnis ist aber jederzeit von beiden Parteien mit der gesetzlichen Frist kündbar.
Wenn für eine der Vertragsparteien die Langfristigkeit des Mietverhältnisses relevant ist, muss bei der Übertragung eines Gewerbebetriebes, einer Arztpraxis oder einer Kanzlei darauf geachtet werden, dass auch eine dem Schrifterfordernis genügende Übertragungsvereinbarung für den Mietvertrag getroffen wird.