Vermietung einer Wohnung über Airbnb an Kurzzeit-Urlauber in Köln
Wenn Sie als Eigentümer einer Wohnung in Köln darüber nachdenken, Ihre Immobilie an Urlauber zu vermieten, müssen Sie einige wichtige Regeln und Vorschriften beachten. Seit dem 1. Juli 2014 gilt in Köln das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, und seit dem 1. Juli 2021 wurde das Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStG NRW) in Kraft gesetzt, mit dem die Stadt ihre Handlungsmöglichkeiten gegen Kurzzeitvermietungen erweitert hat. Wir erläutern, worauf Sie achten sollten.
Inhalt
1 Wohnraumschutz und Zweckentfremdungsverbot 1
1.2 Was ist Zweckentfremdung von Wohnraum? 2
1.3 Kurzzeitvermietung von Wohnraum 2
1.3.1 Gewerbliche oder berufliche Nutzung 2
1.3.3 Beseitigung von Wohnraum 2
1.3.4 Bauliche Veränderungen oder Umnutzung 2
1.3.5 Leerstehenlassen von Wohnraum 2
1.4 Wohnraum i.S. des WohnStG 3
1.5 Dauerhaftes Wohnen und Vorübergehendes Wohnen ("Kurzzeitvermietung") 3
1.5.3 Merkmal der Dauerhaftigkeit der Nutzung 4
1.6 Indizien zur Abgrenzung von Wohnraum 4
1.6.1 Indiz: Möblierte Wohnung 4
1.6.3 Indiz: Befristete Mietverträge 4
1.6.4 Indiz: Behördliche Wohnsitzmeldung 4
2 Wohnraum-Identitätsnummer und Kölner Online-Verfahren 5
2.1 Online-Verfahren für die Wohnraum-Identitätsnummer 5
2.2 Sonderregelungen für Studierende 5
2.3 Kurzzeitvermietung an mehr als 90 Tagen je Kalenderjahr 5
2.4 Werbung für Kurzzeitvermietung nur mit Wohnraum-Identitätsnummer 6
2.5 Anzeige jeder einzelnen Überlassung zur Kurzzeitvermietung 6
1 Wohnraumschutz und Zweckentfremdungsverbot
Bereits seit dem 1. Juli 2014 ist in Köln das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Kraft. Dieses Verbot gilt auch für den freifinanzierten Wohnungsbau. Mit dem Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStG NRW) vom 1. Juli 2021 wurden die Regelungen zur Zweckentfremdung weiter verschärft, um verstärkt auftretenden Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum entgegenzuwirken. Die Stadt Köln hat von der im WohnStG NRW enthaltenen Ermächtigung Gebrauch gemacht und eine eigene Wohnraumschutzsatzung erlassen, die ebenfalls am 1. Juli 2021 in Kraft getreten ist.
1.1 Rechtliche Grundlagen
Das Mietrechtsverbesserungsgesetz (MietRVerbG) ermächtigt die Landesregierungen, unter bestimmten Voraussetzungen die Zweckentfremdung von Wohnraum von einer Genehmigung abhängig zu machen, die auch unter Auflagen erteilt werden kann. Die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln wurde auf Basis des MietRVerbG und des WohnStG NRW erlassen, um den Schutz und Erhalt von Wohnraum in der Stadt sicherzustellen und Zweckentfremdungen entgegenzuwirken.
1.2 Was ist Zweckentfremdung von Wohnraum?
Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken verwendet wird. Dazu gehören beispielsweise eine Umwandlung von Wohnraum in ein Büro oder einen Gewerberaum, der Abbruch oder Leerstand einer Wohnung sowie die Nutzung zur Kurzzeitvermietung als Ferienwohnung oder Gästezimmer. Das WohnStG NRW und die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln verbieten solche zweckentfremdeten Nutzungen ohne behördliche Genehmigung.
1.3 Kurzzeitvermietung von Wohnraum
Eine spezielle Form der Zweckentfremdung ist die Kurzzeitvermietung von Wohnraum an Urlauber. Diese ist grundsätzlich verboten, es sei denn, eine behördliche Genehmigung liegt vor. Die Stadt Köln hat eine Anzeige- und Genehmigungspflicht für die Kurzzeitvermietung eingeführt. Eine Nutzung zur Kurzzeitvermietung ist immer anzeigepflichtig und nur dann genehmigungspflichtig, wenn sie für mehr als 3 Monate oder mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr erfolgt. Für Wohnraum, den Studierende angemietet haben, gilt eine Nutzung zur Kurzzeitvermietung als genehmigungspflichtig, wenn sie für mehr als 6 Monate oder mehr als 180 Tage pro Kalenderjahr erfolgt.
1.3.1 Gewerbliche oder berufliche Nutzung
Eine Airbnb-Vermietung, bei der mehr als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder vermietet wird, fällt unter die Zweckentfremdung.
1.3.2 Kurzzeitvermietung
Die Nutzung von Wohnraum für Kurzzeitvermietungszwecke, insbesondere als Ferienwohnung oder Fremdenunterkunft, für einen Zeitraum von mehr als drei Monaten, jedoch längstens für 90 Tage im Kalenderjahr, gilt als Zweckentfremdung. Das bedeutet, dass Sie Ihre Wohnung nicht das ganze Jahr über ausschließlich für Kurzzeitvermietungszwecke über Plattformen wie Airbnb anbieten können.
1.3.3 Beseitigung von Wohnraum
Der Abbruch von Wohnraum, der zu einer Beseitigung von Wohnraum führt, unterliegt ebenfalls der Zweckentfremdung. Hierbei ist zu beachten, dass es Ausnahmen geben kann, wenn der Eigentümer ordnungsbehördlich zum Abriss verpflichtet ist.
1.3.4 Bauliche Veränderungen oder Umnutzung
Eine bauliche Veränderung oder Umnutzung von Wohnraum, die dazu führt, dass dieser nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, wird als Zweckentfremdung angesehen.
1.3.5 Leerstehenlassen von Wohnraum
Wenn Wohnraum über einen Zeitraum von länger als sechs Monaten leersteht, kann dies ebenfalls als Zweckentfremdung betrachtet werden.
Es ist wichtig zu betonen, dass die rechtlichen Regelungen und Bestimmungen zur Zweckentfremdung je nach Land und Region variieren können. Als Eigentümer einer Wohnung, der Airbnb als Plattform für die Vermietung nutzen möchte, sollten Sie sich daher mit den örtlichen Gesetzen und Vorschriften vertraut machen, um sicherzustellen, dass Ihre Vermietung den rechtlichen Anforderungen entspricht.
1.4 Wohnraum i.S. des WohnStG
Gemäß § 1 Abs. 1 Sätze 1 und 2 des Wohnraumschutzgesetzes (WoSchS) dient die Satzung dem Schutz von Wohnraum vor ungenehmigter Zweckentfremdung. Sie gilt für alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die am 1. Juli 2014 bereits Wohnraum waren oder danach entstanden sind.
1.4.1 Objektiv geeignet
Räume gelten objektiv als geeignet, wenn sie die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Das bedeutet, dass die Räumlichkeiten für eine dauerhafte Wohnnutzung eingerichtet und ausgestattet sein müssen, sodass es möglich ist, dort einen eigenständigen Haushalt zu führen. Reine Gewerbe- oder Büroräume fallen demnach nicht unter die Kategorie des geschützten Wohnraums.
1.4.2 Subjektive Bestimmung
Die subjektive Bestimmung darüber, ob Räume als Wohnraum gewidmet werden, liegt beim Verfügungsberechtigten, also dem Eigentümer der Wohnung. Diese Bestimmung kann entweder ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten erfolgen.
Die ausdrückliche Zweckbestimmung durch den Bauherrn geschieht üblicherweise im Antrag auf Baugenehmigung, wo die Nutzung der Räume als Wohnraum deklariert wird. Ein einfacher Sinneswandel allein führt jedoch nicht dazu, dass die subjektive Zweckbestimmung geändert wird. Eine Änderung erfordert einen nach außen erkennbaren und auf Dauer angelegten Umwidmungsakt, wie beispielsweise die Einreichung eines baurechtlichen Änderungsantrags (Tektur) oder umfangreiche Umbaumaßnahmen, die eine Wohnnutzung nicht mehr zulassen.
(VGH Bayern, Urteil vom 01.12.1997 - 24 B 95.3612; VG München, Urteil vom 14.11.2022 - M 8 K 18.3231)
Es ist also von großer Bedeutung, dass Sie als Eigentümer Ihre Räumlichkeiten eindeutig als Wohnraum gewidmet haben und keine dauerhafte Zweckänderung vorgenommen wird, die den geschützten Wohnraumstatus gefährden könnte.
Bitte beachten Sie, dass die rechtlichen Bestimmungen und Auslegungen des Wohnraumschutzgesetzes je nach Land und Region variieren können. Es ist daher ratsam, sich vor der Vermietung Ihrer Wohnung über Airbnb mit den örtlichen Gesetzen und Vorschriften vertraut zu machen, um etwaige Probleme und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Im Zweifelsfall sollten Sie sich an einen Fachanwalt für Immobilienrecht oder an die zuständigen Behörden wenden, um eine fundierte Beratung zu erhalten.
1.5 Dauerhaftes Wohnen und Vorübergehendes Wohnen ("Kurzzeitvermietung")
Ab wann liegt eine zulässige Langzeitvermietung vor und wann beginnt eine verbotene Kurzzeitvermietung?
Es ist wichtig, zwischen dauerhaftem Wohnen und vorübergehendem Wohnen, auch bekannt als "Kurzzeitvermietung", zu unterscheiden. Dauerhaftes Wohnen erfolgt zu den üblichen vertraglichen und preislichen Bedingungen auf dem Wohnungsmarkt. Hierbei geht es darum, den Bestand von Wohnraum zu erhalten, um die Bevölkerung ausreichend mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu versorgen. Gemäß dem Wohnungsaufsichtsgesetz und der Wohnraumschutzsatzung muss das Wohnen im Sinne dieser Gesetze das Merkmal der Dauerhaftigkeit der Nutzung aufweisen.
1.5.1 "Wohnzweck"
Der Begriff "Wohnzweck" im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG bezieht sich auf die Nutzung von Wohnraum als Heimstätte im Alltag. Dabei sind andere Nutzungszwecke, wie eine überwiegende Nutzung für gewerbliche oder berufliche Zwecke oder Erscheinungsformen des vorübergehenden oder übergangsweisen Unterkommens, von der dauerhaften Nutzung als Heimstätte abzugrenzen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob der Nutzer seinen Lebensmittelpunkt in dem Wohnraum hat. Entscheidend ist das Nutzungskonzept des Verfügungsberechtigten, welcher vom Gesetz verpflichtet ist, die Zweckentfremdung zu beenden und die Wohnung wieder den Wohnzwecken zuzuführen.
1.5.2 "Kurzzeitvermietung"
Der Begriff "Kurzzeitvermietung" im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 WohnStG umfasst nicht nur die Vermietung für Tage oder Wochen, sondern auch die Vermietung für bis zu 180 Tage pro Monat.
1.5.3 Merkmal der Dauerhaftigkeit der Nutzung
Das Merkmal der Dauerhaftigkeit der Nutzung ist entscheidend, um Wohnraum von vorübergehenden Unterkünften zu unterscheiden. Es grenzt das Wohnen in einer Heimstatt im Alltag von Erscheinungsformen des vorübergehenden oder übergangsweisen Unterkommens ab. Dabei ist nicht die Unterscheidung von längerer und kürzerer Nutzungsdauer entscheidend, sondern die Abgrenzung der häuslichen Wohnnutzung von vorübergehenden Zwecken. Dieses Merkmal betrifft nicht die Nutzungsdauer an sich, sondern das Nutzungskonzept des Verfügungsberechtigten.
1.5.4 Subjektive Bestimmung
Die subjektive Bestimmung, ob Räume als Wohnraum anzusehen sind, liegt beim "Verfügungsberechtigten", in den meisten Fällen also beim Eigentümer. Diese Bestimmung erfolgt entweder ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten, zum Beispiel durch die Überlassung der Räume zu Wohnzwecken. Die Entscheidung darüber, ob Wohnraum vorliegt, darf sich nicht in einem internen Willen erschöpfen, sondern muss klar nach außen erkennbar sein, dass die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken bestimmt sind.
1.6 Indizien zur Abgrenzung von Wohnraum
Die Rechtsprechung hat einige Indizien herausgearbeitet, die anzeigen können, ob es sich um Wohnraum oder vorübergehende Unterkünfte handelt:
1.6.1 Indiz: Möblierte Wohnung
Eine vollständig möblierte Wohnung kann ein Indiz für vorübergehendes, übergangsweises oder provisorisches Wohnen sein. Üblicherweise vermietet man möblierte Wohnungen nicht für die dauerhafte Nutzung als Heimstatt, sondern für vorübergehende Zwecke, etwa an Personen, die sich für eine bestimmte Arbeit vorübergehend weit entfernt von ihrem eigentlichen Wohnort aufhalten.
1.6.2 Indiz: Pauschalmiete
Eine Pauschalmiete ohne Nebenkostenabrechnung ist ein weiteres Indiz für vorübergehendes Wohnen, da dies untypisch für ein dauerhaft angelegtes Wohnmietverhältnis ist.
1.6.3 Indiz: Befristete Mietverträge
Die Befristung eines Mietverhältnisses kann ein Hinweis auf vorübergehendes Wohnen sein.
1.6.4 Indiz: Behördliche Wohnsitzmeldung
Eine behördliche Wohnsitzmeldung allein belegt noch nicht zwangsläufig, dass eine Überlassung von Wohnraum als Heimstatt vorliegt.
1.6.5 Scheinvertrag
Ein Mietvertrag kann als Scheinvertrag angesehen werden, wenn er nur dazu abgeschlossen wurde, um zu verschleiern, dass eine Wohnung für die kurzzeitige Unterbringung wechselnder Personen genutzt wird. Es ist wichtig zu betonen, dass Scheinverträge eine unzulässige Umgehung darstellen und von den Gerichten geahndet werden können.
Als Eigentümer, der seine Wohnung über Airbnb vermieten möchte, sollten Sie sich bewusst sein, dass die Nutzung Ihrer Wohnung als Kurzzeitvermietung besonderen Bedingungen unterliegt und dass Sie sorgfältig prüfen müssen, ob Sie die gesetzlichen Vorgaben für eine zulässige Kurzzeitvermietung erfüllen. Andernfalls riskieren Sie rechtliche Konsequenzen, die bis zur Anordnung der Wiederzuführung der Wohnung zu Wohnzwecken durch die Wohnungsaufsichtsbehörde gehen können. Es ist ratsam, sich vorab mit den örtlichen Gesetzen und Vorschriften vertraut zu machen und bei Unsicherheiten einen Fachanwalt für Immobilienrecht oder die zuständigen Behörden zu konsultieren. Nur durch eine rechtlich einwandfreie Vermietung können Sie Ihre Wohnung über Airbnb erfolgreich und ohne rechtliche Probleme vermieten.
2 Wohnraum-Identitätsnummer und Kölner Online-Verfahren
Die Kurzzeitvermietung von Wohnungen, wie es bei Airbnb der Fall ist, erfordert nach dem Wohnraumschutzgesetz NRW die Vergabe einer Wohnraum-Identitätsnummer durch die Stadt Köln. Diese Identitätsnummer ist eine Anmelde- und Registrierungspflicht für alle Anbieter von Kurzzeitvermietungen, unabhängig davon, ob sie gewerblich oder nicht gewerblich vermieten. Die Pflicht zur Vergabe einer Wohnraum-Identitätsnummer gilt ab dem 1. Juli 2022.
2.1 Online-Verfahren für die Wohnraum-Identitätsnummer
Die Vergabe der Wohnraum-Identitätsnummer erfolgt über ein landeseinheitliches Online-Verfahren, das von der Stadt Köln zur Verfügung gestellt wird. Im Rahmen dieses Verfahrens müssen Anbieter von Kurzzeitvermietungen (also die Verfügungsberechtigten oder Nutzungsberechtigten) die Kurzzeitvermietung von Wohnraum vor der Überlassung der Stadt Köln anzeigen und die gesetzlich geforderten Angaben machen.
Die Nutzung des Online-Verfahrens zur Vergabe einer Wohnraum-Identitätsnummer ist zwingend erforderlich. Ohne diese Anzeige und ohne die daraufhin erteilte Identitätsnummer stellt die Kurzzeitvermietung von Wohnraum eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.
2.2 Sonderregelungen für Studierende
Für Studierende, die ihre selbstgenutzte Wohnung kurzzeitig vermieten möchten, gibt es eine Sonderregelung. Sie dürfen ihre Wohnung bis zu 180 Tage pro Kalenderjahr ohne Genehmigung vermieten. Dennoch müssen auch Studierende eine Kurzzeitvermietung von Wohnraum vor der Überlassung anzeigen und eine Wohnraum-Identitätsnummer beantragen. Zusätzlich müssen sie ihren aktuellen Status als Studierende nachweisen.
2.3 Kurzzeitvermietung an mehr als 90 Tagen je Kalenderjahr
Wenn der Wohnungseigentümer beabsichtigt, Wohnraum für mehr als 90 Tage (für Studierende: 180 Tage) pro Kalenderjahr zu vermieten, ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung durch die Stadt Köln erforderlich. Eine solche Genehmigung wird nur im Ausnahmefall erteilt, wenn besonders wichtige Gründe vorliegen, die dem Interesse an der Kurzzeitvermietung mehr Gewicht verleihen als dem öffentlichen Interesse am Erhalt von Wohnraum für den allgemeinen Wohnungsmarkt.
Das Genehmigungsverfahren ist gebührenpflichtig, wobei die Mindestgebühr 500 Euro beträgt. Auch in diesem Fall muss der Wohnungseigentümer eine Wohnraum-Identitätsnummer über das Online-Verfahren beantragen. Diese wird jedoch nicht automatisch erteilt, sondern zusammen mit der Zweckentfremdungsgenehmigung von der Stadt Köln.
2.4 Werbung für Kurzzeitvermietung nur mit Wohnraum-Identitätsnummer
Als Anbieter von Kurzzeitvermietungen ist es zwingend erforderlich, die Wohnraum-Identitätsnummer stets und für die Öffentlichkeit gut sichtbar anzugeben, wenn die Nutzung des Wohnraums für die Kurzzeitvermietung angeboten oder dafür geworben wird. Dies gilt sowohl für Online-Portale als auch für Werbung in gedruckten Publikationen. Ein Verstoß gegen diese Regelung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.
2.5 Anzeige jeder einzelnen Überlassung zur Kurzzeitvermietung
Wenn die Wohnraum-Identitätsnummer erteilt wurde, ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, der Stadt Köln jede einzelne Überlassung von Wohnraum für die Kurzzeitvermietung (jede einzelne Buchung) spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung anzuzeigen. Diese Anzeige kann im Online-Verfahren über den dafür eingerichteten Belegungskalender vorgenommen werden. Die Nichteinhaltung dieser 10-Tages-Frist stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld geahndet werden. Bei Nichtanzeige einzelner Buchungen erlischt die Wohnraum-Identitätsnummer.
3 Zusammenfassung
Zusammenfassend muss ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung über Airbnb vermieten möchte, ab dem 1. Juli 2022 eine Wohnraum-Identitätsnummer über das Online-Verfahren bei der Stadt Köln beantragen. Die Anzeige der Kurzzeitvermietung und die Angabe der Identitätsnummer in der Werbung sind Pflicht. Bei Vermietung von mehr als 90 Tagen (für Studierende: 180 Tage) pro Kalenderjahr ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich. Es ist wichtig, die gesetzlichen Vorgaben einzuhalten, um mögliche Bußgelder und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Für weitere Fragen und Details empfiehlt es sich, sich an die zuständigen Behörden oder einen Fachanwalt für Immobilienrecht zu wenden.
