Betriebskosten - Anpassung der Vorauszahlungen
Der Vermieter ist nach erteilter Betriebskostenabrechnung zur Erhöhung der vertraglichen Betriebskostenvorauszahlungen berechtigt,
- wenn die zugrunde gelegte Abrechnung formell ordnungsgemäß ist,
- wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche keine Fehler aufweist, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters verschieben und bei deren Korrektur sich ergibt, dass die bisherigen Vorauszahlungen weiterhin angemessen sind
- und wenn die erhöhten Vorauszahlungen durch das Abrechnungsergebnis oder durch konkret absehbare Kostensteigerungen begründet sind.
Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung der Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Hiervon sollte der Vermieter regelmäßig Gebrauch machen, wenn die mit dem Mieter vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr auskömmlich sind und es bei der Jahresabrechnung zu Nachforderungen kommt.
Dies nutzt beiden Parteien: der Mieter bracht keine hohen Nebenkostennachforderungen fürchten, die er in seinem Budget möglicherweise nicht kalkuliert hat. Und der Vermieter hat keine Zahlungsausfälle zu fürchten, wenn ein Mieter mit der zu hohen Nebenkostennachforderung überfordert ist.
Schon nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH war Voraussetzung für die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung des Vermieters.
Der BGH hat jetzt zusätzlich klargestellt, dass die Abrechnung auch keine inhaltlichen Fehler aufweisen dürfe, die das Abrechnungsergebnis zulasten des Mieters verschieben und bei deren Korrektur die bisherigen Vorauszahlungen weiterhin angemessen sind. Mit anderen Worten: die Abrechnung muss richtig sein, damit die aus ihr hergeleiteten neuen Vorauszahlungen auch dem tatsächlichen Kostenaufkommen entsprechen.
Darüber hinaus dürfen bereits absehbare Kostensteigerungen berücksichtigt werden,
aber ein abstrakter Sicherheitszuschlag, beispielsweise um pauschal 10 %, ist nicht zulässig (Senatsurteil vom 28. September 2011 VIII ZR 294/10, NZM 2011, 880 Rn. 25).
BGH Urteil vom 15.05.2012 -VIII ZR 245/11-
BGH, Urteil vom 28.09.2011, -VIII ZR 294/10-, NZM 2011, 880 Rn. 25).
