Zum Umgang mit Zahlungsrückständen einzelner Wohnungseigentümer.

Eine Frankfurter Eigentümergemeinschaft hatte mit hohen Zahlungsrückständen eines Miteigentümers zu kämpfen. In der Jahresabrechnung über das Geschäftsjahr 2011 wurden Zahlungsrückstände des betreffenden Kalenderjahres ausgewiesen und darüber hinaus, weitere Zahlungsrückstände, die in den Vorjahren bereits angefallen waren, dazugerechnet.

Dies ist grundsätzlich nicht zulässig. Denn die Eigentümergemeinschaft kann mit Ihrer Jahresabrechnung nur Einnahmen und Ausgaben eines bestimmten Wirtschaftsjahres erfassen.

Zahlungsrückstände oder Guthaben aus Vorjahren wurden bereits mit den entsprechenden Vorjahresabrechnungen erfasst. Würde es zulässig sein, in einer Jahresabrechnung Rückstände aus vorangegangenen Geschäftsjahren mitaufzunehmen, würden diese Rückstände „doppelt“ festgestellt, womit sich die Kostenlast des zahlungsunwilligen Miteigentümers ungerechtfertigt verdoppeln würde.

Deshalb hat die Eigentümergemeinschaft für bereits abgerechnete Geschäftsjahre keine erneute „Beschlusskompetenz“.

Das Amtsgericht Frankfurt hatte eine Jahresabrechnung, die nochmals Altforderungen mitaufgenommen hatte, so behandelt, als ob sich der Abrechnungsbeschluss nur über die Abrechnungsspitze des aktuellen Abrechnungsjahres bezogen hätte. Die in der Abrechnung enthaltenen Altschulden des Miteigentümers wurden der Eigentümergemeinschaft im Rahmen der von ihr angestrengten Zahlungsklage nicht zugesprochen.

Vergleiche auch BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 147/11 –

Urteil des Amtsgerichts Frankfurt vom 07.02.2013, Aktenzeichen 33 C 1950/11.