Wem gehört die Wasserleitung in der Wohnungseigentümergemeinschaft ?

Der Bundesgerichtshof hatte zunächst in einer Entscheidung verkündet, dass Heizkörper, die sich im Bereich einer Eigentumswohnung befinden durch eine Regelung in der Teilungserklärung dem betreffenden Sondereigentum zugeschlagen werden können (BGH, Urteil vom 8. Juli 2011 - V ZR 176/10)

Hieraus war fälschlicherweise zum Teil geschlossen worden, dass alle Leitungen, die ausschließlich einem Eigentümer dienen, also zu seinen Verbrauchsstellen führen, sondereigentumsfähig sind. Weit gefehlt, denn die Sache ist komplexer:

Zunächst richtet sich die Frage, ob Sondereigentum vorliegt oder Gemeinschaftseigentum nach § 5 WEG:

Welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen, bestimmt sich allein nach den gesetzlichen Regelungen in § 5 Abs. 1 bis 3 WEG.

Der Teilungserklärung kommt dabei nur indirekte Bedeutung zu. Zum einen bestimmt sie, welche Räume Gegenstand des Sondereigentums sind, so dass die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile nach § 5 Abs. 1 WEG kraft Gesetzes ebenfalls Sondereigentum werden.

Zum anderen kann sie Bestandteile, die nach § 5 Abs. 1 WEG im Sondereigentum stünden, dem Gemeinschaftseigentum zuordnen (§ 5 Abs. 3 WEG).

Den umgekehrten Weg, also die konstitutive Zuordnung von wesentlichen Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum durch die Teilungserklärung, sieht das Gesetz hingegen nicht vor; die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (BGH · Urteil vom 26. Oktober 2012 · Az. V ZR 57/12)

Wesentliche Bestandteile, die nicht kraft Gesetzes im Sondereigentum stehen, sind vielmehr zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet (vgl. auch § 1 Abs. 5 WEG).

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums.

Versorgungsleitungen lassen sich zwar bautechnisch in viele einzelne Teile zerlegen.

Sie bilden aber nach Auffassung des BGH ein der Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz und damit eine Anlage im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG (BGH · Urteil vom 26. Oktober 2012 · Az. V ZR 57/12; vgl. Urteil des BGH vom 10. Oktober 1980 - V ZR 47/79).

Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen (aber) nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums (…),

sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit (BGH · Urteil vom 26. Oktober 2012 · Az. V ZR 57/12; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 14 21 Rn. 28).

Je nach Bauweise kann das schon daraus folgen, dass eine - nicht durch Ventile, Eckverbindungen oder ähnliche Zwischenstücke - unterteilte Leitung eine einheitliche Sache ist, an der nur einheitliches Eigentum bestehen kann.

In erster Linie ist hingegen maßgeblich, dass Wasser- und Heizungsleitungen erst von dem Punkt an ihre Zugehörigkeit zu dem Gesamtnetz verlieren, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.

BGH · Urteil vom 26. Oktober 2012 · Az. V ZR 57/12