Der Umlageschlüssel in der Teilungserklärung ist ungerecht, was tun ?
Immer wieder erreichen uns Fragen wie diese:
Ich wohne in einer Eigentumswohnung in einem Haus mit sechs Wohnungen, die jeweils einzelnen Eigentümern gehören. Meine Frage bezieht sich auf eine angedachten Änderung des Umlageschlüssels in unserer Eigentümergemeinschaft. In der Teilungsklärung ist (leider) festgehalten, dass die Nebenkosten pro Wohneinheit (d.h. 1/6 ) aufgeteilt werden. Die Wohneinheiten in unserem Haus sind jedoch unterschiedlich groß, so dass die unteren und kleineren Wohnungen (unsere Wohnung ist im Erdgeschoss) gegenüber den größeren oberen Wohnungen benachteiligt werden. Nun meine Frage: Falls die Eigentümergemeinschaft sich darauf verständigen könnte, dies zu verändern, wäre diese Veränderung nur per Notar und Änderung der Teilungserklärung oder wäre die Umsetzung auch per Protokoll und Abstimmung möglich?
Hierzu kann wie folgt Stellung genommen werden:
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Eine Änderung der Teilungserklärung bzw. in diesem Fall betrifft das die sogenannte Gemeinschaftsordnung, die aber vielfach in einer Notarurkunde mit der Teilungserklärung zusammengefasst wird, kann nur mit einer notariell beurkundeten Vereinbarung aller Miteigentümer erfolgen. Es müssen also alle Miteigentümer mit der Änderung einverstanden sein.
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Allerdings eröffnet § 16 Abs. 3 WEG eine Möglichkeit, abweichendes zu regeln. Dort heißt es:
Die Wohnungseigentümer können abweichend von § 16 Absatz 2 WEG durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Diese Regelung betrifft nur
- Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB und
- die Kosten der WEG-Verwaltung (Keine Betriebskosten sind z.B. die Instandhaltungsrücklage, Instandhaltungskosten und Kosten des Bankkontoführung)
und dies nur dann,
- wenn diese mit ihrem Verbrauch oder
- nach ihrer Verursachung
erfasst werden und
- nach diesem Verbrauchs- oder Verursachungs-Maßstab gegenüber den Miteigentümern verteilt werden und
- dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Zur Frage, ob die Neuregelung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, führt der BGH aus, dass zu berücksichtigen ist,
dass den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist. Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Die Wohnungseigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt. Zwar ist den Materialien zu entnehmen, dass eine Änderung des Umlageschlüssels darüber hinaus an das Vorliegen eines sachlichen Grundes geknüpft sein soll; auch der Bundesgerichtshof hat zum früheren Recht die Änderung eines Umlageschlüssels aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel davon abhängig gemacht, dass sachliche Gründe vorliegen. Unter der Geltung des nunmehrigen § 16 Abs. 3 WEG bedeutet dies jedoch nur, dass sowohl das "Ob" als auch das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Anderenfalls würde die durch § 16 Abs. 3 WEG erst ermöglichte Entscheidungsfreiheit ohne Not wieder eingeschränkt. Das aber will das Gesetz - was auch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG nahe legt - gerade verhindern. Dann aber ist es lediglich eine Frage der dogmatischen Konstruktion, ob man das Willkürverbot als eigenständige Änderungsvoraussetzung formuliert oder - was der Senat für vorzugswürdig erachtet - als ein Kriterium auffasst, bei dessen Vorliegen eine ordnungsgemäße Verwaltung zu verneinen ist.
(BGH: Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10)
Das bedeutet, dass ein sachlich begründeter Umlageschlüssel ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
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Über § 16 Abs. 3 WEG kann also mit einfachem Mehrheitsbeschluss Ihr Ziel erreicht werden. Allerdings benötigen Sie
- eine solche Mehrheit und
- Sie müssen die von der Teilungserklärung abweichenden Umlageschlüssel immer wieder, jedes Jahr neu, beschließen.
Ansonsten ist eine notariell zu beurkundene Änderung der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung erforderlich.
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Drum prüfe, wer sich ewig bindet …
Das heißt mit anderen Worten, dass sich der Erwerber einer Eigentumswohnung bereits vor dem Kauf die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung prüfen lassen sollte. Im Zweifel zieht er hierzu den Rat eines Fachanwaltes hinzu.
