Delegationskompetenz der Eigentümergemeinschaft - BGH, Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 241/23
Die Kläger, Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE), wandten sich gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung aus dem Jahr 2022. Gegenstand des Beschlusses war die Ermächtigung der Verwaltung, den Austausch der Außenfenster nach Dringlichkeit vorzunehmen. Hierfür sollten drei neue Angebote eingeholt und ein jährliches Budget von 35.000 EUR festgelegt werden. Vorausgegangen waren Beschlüsse zur Beauftragung eines Sachverständigen mit der Begutachtung der Fenster und der Erstellung einer Prioritätenliste.
Nachdem das Amtsgericht die Anfechtungsklage der Kläger abgewiesen hatte, erklärte das Berufungsgericht den Beschluss für ungültig. Im Revisionsverfahren strebte die beklagte Gemeinschaft die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils an. Die Kläger argumentierten, der Beschluss sei zu unbestimmt und überschreite die Delegationskompetenz der Eigentümergemeinschaft.
Das Berufungsgericht hatte den Beschluss der Eigentümer als unzulässig angesehen, weil es der Ansicht war, der Verwalter habe zu viel Spielraum und der Beschluss sei zu unbestimmt. Der BGH hob dieses Urteil jedoch auf und entschied zugunsten der Eigentümergemeinschaft.
Nach dem aktuellen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können Wohnungseigentümer durch Beschluss dem Verwalter Entscheidungskompetenzen übertragen, die über dessen gesetzlich vorgegebene Aufgaben hinausgehen. Dies dient der Entlastung der Eigentümerversammlung und soll die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums effizienter gestalten.
Wichtig ist dabei: Die Eigentümer müssen die Grundsatzentscheidung – hier den Fensteraustausch nach Dringlichkeit und die Budgetvorgaben – selbst treffen. Die weiteren Ausführungsentscheidungen, wie die Auswahl des ausführenden Unternehmens, können dann dem Verwalter überlassen werden. Der BGH stellte klar, dass es in solchen Fällen nicht erforderlich ist, dem Verwalter detaillierte Vorgaben zu machen, da er nach pflichtgemäßem Ermessen handeln muss. Dabei hat der Verwalter die Wirtschaftlichkeit und die Interessen der Eigentümer im Blick zu behalten.
Das Urteil ist wegweisend für Wohnungseigentümergemeinschaften, da es die Möglichkeit eröffnet, dem Verwalter weitreichendere Entscheidungsbefugnisse zu übertragen, ohne dass jede Einzelentscheidung von der Eigentümerversammlung getroffen werden muss. Voraussetzung bleibt jedoch, dass die wesentlichen Entscheidungen – wie das „Ob“ und die grundlegenden Rahmenbedingungen – von den Eigentümern selbst beschlossen werden. Die Ausführung im Detail kann dann in die Hände des Verwalters gelegt werden.
