Gerhard Ostfalk

Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht   1970 geboren in AachenStudium in Freiburg i. Brsg.und Köln 2001 Zulassung zur Anwaltschaft 2004 Lehrgang Fachanwalt für Arbeitsrecht (KAV)2005 Lehrgang Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (KAV)2009 Lehrgang Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (KAV) Herr Rechtsanwalt Ostfalk berät Sie bei Fragen zum Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Maklerrecht, privates Baurecht und Architektenrecht Sprachen: Englisch, Französisch Mitgliedschaften: - Deutscher Anwaltsverein (DAV)- Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und WEG-Recht...

Anne-Kathrin Ehlers-Ostfalk

Rechtsanwältin 1971 geboren in BraunschweigStudium in Würzburg und Köln2002 Zulassung zur AnwaltschaftMietrecht, Familienrecht, InsolvenzrechtSprachen: Englisch, FranzösischMitgliedschaftenDeutscher AnwaltsvereinForum Junge Anwaltschaftadvoladies e-mail: k.ehlers @ rechtsanwalt-ostfalk.de

Betriebskostenabrechnung I

Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen BetriebskostenabrechnungMit seiner Entscheidung vom 23.11.1981 hat der Bundesgerichtshof die wesentlichen Merkmale und Mindestangaben für eine formell wirksame Abrechnung der Nebenkosten festgehalten. Danach muss eine Nebenkostenabrechnung mindestens enthalten:- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,- die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,- die Berechnung des Anteils des Mieters und- den Abzug der Vorauszahlung des Mieters.Fazit:Fehlt es an diesen Voraussetzungen, liegt bereits keine Nebenkostenabrechnung im rechtlichen Sinne...

Betriebskostenabrechnung II

1. Werden in einer Nebenkostenabrechnung unterschiedlich große Grundflächen ausgewiesen, so ist dies erläuterungsbedürftig.2. Leichte inhaltliche Mängel einer Abrechnung sind analog § 560 Abs. 2 BGB innerhalb von 3 Monaten ab fristgerechter Beanstandung durch den Mieter vom Vermieter nachzubessern.     Das Landgericht Itzehoe hatte über eine Nebenkostenabrechnung zu befinden, die in ihrer Heizkostenabrechnung zwei verschiedene Angaben zur Fläche enthielt. Für die Verteilung der Heizkosten wurde eine Fläche von 700,81 m2, für die Verteilung der Warmwassergrundkosten wurden 639,84 m2 zugrunde...

Betriebskostenabrechnung III

AbrechnungsfristÜber die Nebenkosten muss innerhalb eines Jahres abgerechnet werden.Die Abrechnung muss formell ordnungsgemäß sein;inhaltliche Fehler können nachträglich korrigiert werden. Allerdings ist der Mieter in seinem Vertrauen auf die Höhe der Abrechnung geschützt, so dass eine korrigierte Nebenkostenabrechnung nach Ablauf der Jahresfrist nicht höher ausfallen darf.

Betriebskosten - formelle Wirksamkeit

(1) Die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung gehört (...) nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.(2) Die Kosten dürfen nicht vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt werden; in einem solchen Fall fehlt es an der erforderlichen Angabe der "Gesamtkosten".(3) Ein formeller Fehler führt nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, wenn er sich durchgängig durch...

Betriebskosten-Vorwegabzug

a) Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes ver-einbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.b) Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.

Betriebskosten-Aufzug

zu den AufzugskostenDer Mieter kann mit einem Formularmietvertrag dazu verpflichtet werden, im Rahmen der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung an den Aufzugskosten beteiligt zu werden, auch wenn er im Erdgeschoss wohnt und objektiv keinen Nutzen an dem Aufzug hat. Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 20.09.2006 die Mieter einer Erdgeschosswohnung dazu verurteilt, den auf sie fallenen Abrechnungsanteil der Aufzugskosten zu tragen.

Betriebskosten-Eigentümerwechsel

Der Alteigentümer ist bei Eigentumswechsel für Nebenkosten verantwortlich. Wird eine Mieteinheit verkauft, so bleibt der Alteigentümer sowohl bei Wohnraumvermietung als auch bei gewerblicher Vermietung für diejenigen Nebekostenabrechnungen verantwortlich, deren Abrechnungsperiode vor der Veräußerung abgelaufen waren.     

Betriebskosten-Leerstand

Der Vermieter kann bei leerstehenden Wohnungen den hier anfallenden Grundkostenanteil nicht auf die übrigen Mieter des Hauses verteilen.     Der Vermieter kann dem auch nicht dadurch entgehen, dass er den Verteilerschlüssel etwa dahingehend ändert, dass nach "beheizter Fläche" abgerechnet werden soll. BGH -VIII ZR 137/03-

Betriebskosten-Fernwärme

Der Vermieter kann den Heizungsbetrieb auf Fernwärme umstellung und die Lieferungskosten auf den Mieter überwälzen, wenn im Mietvertrag zum Beispiel durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II.Betriebskostenverordnung auch die Umlage von Fernwärmekosten vereinbart ist.

Betriebskosten-Belegeinsicht

Der Mieter (preisfreien Wohnraums) hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.(Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006).Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters - oder dessen Bevollmächtigten - nicht zugemutet werden kann.(Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006)Übersendet der Vermieter...

Haftung für Nachmieter

Bei vorzeitiger Weitervermietung der Mieträume im Einverständnis mit dem Vormieter bleibt dieser zur Entrichtung der Differenzmiete verpflichtet.      

Instandsetzung-Set. Top-Box

Kein Anspruch auf Set-Top-Box    Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter, dass dieser ihm eine Set-Top-Box (Empfangsdecoder) zum Empfang des neu eingeführten digitalen Fernsehens zur Verfügung stellt. LG Berlin, Entscheidung vom 21.08.2003 -67 T 90/03- GE 2003,1613

Kaution - Abrechnung

Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, bis er im Rahmen der ihm zustehenden Abrechnungsfrist über Nebenkostennachforderungen abgerechnet hat.

Kaution - Zinsen

Der Vermieter muss eine als Barzahlung überlassene Kaution bei einer Bank als Spareinlage mit dreiprozentiger Kündigungsfrist und den dabei üblichen Zinsen auf den Namen des Mieters anlegen.    Die üblichen Zinsen für eine bei einer Sparkasse angelegten Kaution wären demnach etwa wie folgt zu verzinsen gewesen:ab 1993:          2,00 %ab 01.05.1997: 1,50 %ab 15.02.1999: 1,25 %ab 24.09.2001: 1,00 %ab 30.04.2003:  0,50 %

Kaution-Zurückbehaltungsrecht

Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung.

Kündigungsfristen - Pflegeheim

Kündigungsfristen bei einem plötzlichen Umzug in ein Pflegeheim    Manchmal werden schnelle Entscheidungen erforderlich. Wenn das Geld knapp ist, ist für den pflegededürftig gewordenen Mieter ein schneller Umzug in eine Pflegeeinrichtung oder in ein Altersheim eine finanzielle Belastung. Die Belastung mit doppelten Kosten für die Pflegeeinrichtung und den auslaufenden Mietvertrag wegen einer dreimonatigen Kündigungsfrist können da schwer ins Gewicht fallen. Deshalb kommt immerwieder die Frage insbesondere der Angehörigen auf, ob es ein Sonderkündigungsrecht gibt, wenn ein Mieter plötzlich einer...

Kündigung wegen Eigenbedarfes I

Kündigung wegen Eigenbedarfs    (1) In eine auf Eigenbedarf gestützten Kündigung muss der Vermieter seine Gründe soweit angeben, dass der Kündigungsgrund identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.Es ist dabei ausreichend, den Wunsch anzugeben, einem demnächst volljährigen Kind die Begründung eines eigenen Hausstands in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen.(2) Die von einem volljährigen Kind geteilte Intention der Eltern, die Selbständigkeit des Kindes zu fördern und ihm die Gründung eines von den Eltern unabhängigen, eigenen Hausstandes zu ermöglichen, ist ein...

Eigenbedarfskündigung-II

Kündigung wegen Eigenbedarfs    Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschafts-verhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604).   

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